Årsredovisning 2023

Formella krav

En årsredovisning måste innehåll vissa formella krav, sedan kompletterar vi med de uppgifter som vi därutöver tycker skall ingå, specifika uppgifter just för BRF Skålen.

En årsredovisning skall innehålla: 

• Förvaltningsberättelse
  En övergripande beskrivning av föreningen och fastigheten
• Resultaträkning
  Visar årets intäkter och kostnader
• Balansräkning
  Beskriver föreningens tillgångar och hur dessa är finansierade
• Revisionsberättelse
  Revisorn redogör för sin granskning av föreningens förvaltning samt yttrande beträffande ansvarsfrihet  

Nyheter 

Årets årsredovisning har ett annat utseende än det vi tidigare vant oss med.
Det finns också ändring under rubriken "Flerårsöversikt". From 2023 ställs det nya krav på vilka nyckeltal som måste anges samt att det även regleras hur beräkningen skall ske. Den stora förändringen i beräkning är på vilken yta/area som vissa nyckeltal skall beräknas. Vissa beräknas på bostadsrättsytan medan andra skall beräknas på fastighetens totala yta. Därför kan vissa nyckeltal/jämförelsetal före 2023 inte vara jämförbara mellan åren. Vår ekonomiska förvaltare har dock, efter klartecken från deras revisorer, valt att redovisa alla nyckeltal som tidigare med bostadsrättsytan som beräkning.
Vi har också på vår hemsida under rubriken "Nyckeltal" lagt till de nya nyckeltalen samt valt låta redovisa alla nyckeltal före 2023. 

Hjälp att tolka årsredovisningen

Nedan hittar du en del länkar till olika dokument som fördjupar ditt stöd och förståelse när du skall läsa  årsredovisningen.  

• Årsredovisningen för 2023 Hittar du här
• Resultatrapport 2023 Hittar du här
• Budget & Utfall 2023 Hittar du här
• Nyckeltal för Brf Skålen Hittar du här
• Hjälp att analyserar en årsredovisning Hittar du här 

Årsredovisningen 2023

Intäkter

Ökade intäkter i år beror främst på att årsavgiften höjdes 1/1 2023. Försäljning av el samt debitering av el till lägenheter påverkar också intäkterna. Dessa poster varierar över år och påverkas i stor utsträckning av väder samt elpriserna.

• Posten elavgifter blev för året 32 385kr, vilket är avsevärt lägre än föregående år 47 891kr Det beror dels på debiterat elpris dels på att solcellstödet betalades ut till medlemmarna under del av året.
• Även elförsäljning (solel) blev en lägre intäkt för året och hamnade på 7 877kr medan den förra året var 26 279kr: Även denna ersättning påverkas av elpriset men också av produktionen av solel som går till försäljning.
• Trots dessa minskade intäkter ökade ändå nettoomsättningen och rörelseintäkterna då även det till föreningen utbetalda solcellsstödet räknas som övrig rörelseintäkt.
• Jämfört med budget blev utfallet intäkter + 7tkr.

Utgifter

Utfallet för rörelsekostnaderna blev bättre än budgeterat, 82 tkr mindre. Vissa summor kan skilja sig mot vad vi budgeterat eller i jämförelse med tidigare år. Det beror på hur hur man bokför vissa utgifter, främst rör det reparationer & underhåll samt övriga driftskostnader (se not 2 årsredovisningen).

• Reparationer & underhåll (löpande underhåll) i den posten ingår bland annat service av torktumlaren, inköp av mangelduk, spolning avlopp i lägenhet och färg till plank till en summa ca 10tkr. Den stora summan i den posten är inköp av tomtmark samt Lantmäterikostnader summa 49 908kr. OBS här inte hela Lantmäteri kostnaden bokförd (?) utan 12tkr är bokförda under "övrigt" i övriga driftskostnader
• Taxebundna kostnader där är summan i stort sett lika med förra året, elkostnaden blev avsevärt billigare medan både värme och vatten blev högre. Avgifterna höjdes för både värme och vatten men vi har även fått en ökad förbrukning av vatten. Renhållning blev högre beroende på att vi då var tvungna betala för färgpåsarna. 
• Övriga driftskostnader är högre än tidigare år, orsaken här förklaras att försäkringen samt Kabel TV kostnaden ökade. Här ligger också som beskrevs ovan en delfaktura från Lantmäteriet på 12tkr, hade även kunna bokförts under reparationer & underhåll.
• Jämfört med budget blev utfallet ca +82tkr beroende på att utgiften reparationer/underhåll (oförutsedda utgifter) samt att renoveringen av trapphus inte påbörjades under 2023.

Årets resultat

Årets resultat blev plus 102 315 kronor. Vi hade budgeterat ett positivt resultat på ca 11tkr. Årets resultat enskilt i sig säger inte alltid hela sanningen kring föreningens ekonomi, beror på hur man redovisar investeringar men också på posten avskrivningar. Man bör även ta hänsyn till andra faktorer när man bedömer föreningens ekonomi bland annat sparande, skuldsättning, räntekänslighet men också kassaflödet. Se Analysera din förening Årets kassaflöde gav en en ökning av likvida medel med 1 846 kr, men även ett negativt kassaflöde behöver inte vara dåligt, det kan bero på ett stort underhåll just det året, även här beror det på hur man bokför kostnaden för underhållet. 

Skulder & Ränta

Vi har i ökat amorteringen på vårt företagslån till 40 tkr/år och bundit räntan till januari 2025. Vi hade 1/1 - 23 lån på 620 tkr (vid 2024 års slut 550 tkr) Vi har en låg belåning ca 655 kr/kvm och låg räntekänslighet på 1%. Räntan har dock stigit under året och följaktligen även kostnaden.  Kostnaden för räntan blev dubbel så stor från 14tkr till 30tkr. Vi har flyttat sparade pengar till ett räntebärande konto vilket under detta år gett en inkomst ränta på 3tkr. Vi har under tidigare år använt överskott och sparande till att amortera av på våra lån vilket gett en låg räntekänslighet.   

Underhållsplan

För en bostadsrättsförening är fastigheten den största tillgången och den behöver skötas om, därför är underhållsplanen det viktigaste verktyget i en bostadsrättsförening. Planen är ett levande dokument som uppdateras och justeras vid behov samt fastställes årligen oftast i samband med budgetarbetet. Schablonmässigt bör man årligen räkna med 150 kr/kvm (för oss 150x947=142 tkr) i underhåll, därutöver ca 30 kr/kvm (30x947=28 tkr) för löpande eller oförutsedda utgifter (kan även benämnas reparationer). Underhållsplanen styr avsättningen i budgeten, snittet i kr/år för underhåll enligt vår plan är 145 tkr.

• Vi har under en tid renoverat trapputrymmena, bytt portar, lagt om golv i entrén och håller i detta nu på att avsluta den renoveringen med målning av trapphusen samt byte av armaturer till rörelsestyrda LED armaturer.  

Sammanfattningsvis

Föreningen har under några år använt överskott och sparande till att amortera av på våra lån vilket gett en låg räntekostnad, det har även gett oss utrymme för eventuella kommande krediter. Vi har valt att låsa räntan på ett av våra lån medan det andra har rörlig 3 månadsränta.

Trots en orolig räntemarknad, ökade energikostnader (fjärrvärme, vatten, & el), hög inflation med ökade kostnader för försäkring och förvaltning som följd är föreningens ekonomi fortsatt god med en låg skuldsättning, liten räntekänslighet och god likviditet. Detta har gjort det möjligt att vi ändå kan sköta och underhålla vår fastighet enligt underhållsplanen.