Verksamhetsplan
Hösten 2019 beslutades denna verksamhetsplan. Tillsammans med föreningens underhållsplan är den grunden för föreningens utveckling. Planen gäller tillsvidare, styrelsen fattar beslut om ändringar och revidering av planen efter behov.
2019 11-06 Beslutad Verksamhetsplan för BRF Skålen
1. FAKTA & SYFTE
Brf Skålen bildades 1986, huset byggdes 1950. Huset och marken ägs sedan 1991 av föreningen. Brf Skålen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning.
2. MÅL
Föreningen ska ha en väl fungerande medlemsdemokrati där medlemmarnas intressen och önskemål skall styra utvecklingen av föreningen. Medlemmar ska vara väl informerade om föreningens verksamhet och känna ekonomisk trygghet. Föreningen ska verka för en god miljöhänsyn.
Målet att främja medlemmarnas ekonomiska intressen kan brytas ner i:
- Månadsavgiften storlek på kort resp längre sikt
- Pris vid försäljning av lägenhet på kort resp längre sikt
3. NULÄGE – EKONOMISKA TAL
Årsavgift 619 kr/m2 | Ca 3% under snittet i E-tuna, förliknande lägenhet. |
Driftskostnader 276 kr/m2 | Kostnader på 250 kr/m2 är mycket bra, 450 för högt |
Skuldkvot lån/intäkter 1 | Under 5 är bra, över 10 inte bra |
Belåning 728kr/m2 | Under 5 000 kr/m2 är bra, över 10 000 inte bra |
Räntekostnad/nettoomsättning 2% | Under 20% är bra, inga problem, över 45% problem |
Källa: Årsredovisning 2022 |
4. NULÄGE – UNDERHÅLL
Åtta bedömda eftersatta underhållsåtgärder (se källa nedan)*Se not nedan.
Fastighetsdel | Åtgärdad/Taget i bruk | Rep. frekvens | Rep. behov |
Hus/Extriört | |||
Balkonger (renovering) | 2003 | 35 | 2038 |
Ytterportar (renovering)* | 2021* | 35 | 2056 |
Ytterportar (underhåll)* | 2021* | 15 | 2026 |
Garageportar | 1970 | 30 | 2000 |
Garageportar (underhåll) | 1970 | 15 | 1985 |
Hus/Interiört | |||
Trapphus | 1995 | 20 | 2015 |
Tvättstuga | 1990 | 20 | 2019 |
Hus/Teknisk utrustning | |||
Torktumlare | 1990 | 30 | 2020 |
Källa: ”Hur skall underhåll prioriteras” En åtgärdsstudie för BRF Skålen. Ett examensarbete av Byggnadsingenjör Jonas Zetterberg, Nackademin år 2019. *Sedan åtgärdsstudien gjordes har underhållsåtgärder markerade med * åtgärdats/bytts ut.
5. OMVÄRLDSANALYS
Av styrelsen, vid brainstorming, identifierade tänkbara omvärldsfaktorer vilka kan påverka vår förening: Skattelagar, Bidrag, Klimatförändringar-vattennivån/vattenbrist, Kommunala beslut (ändrad stadsplan), Landstingsbeslut (grannfastigheterna), Järnvägen, Övrig Infrastruktur ex. Riksväg 53, El/Fjärrvärme - priser, Världsekonomin/konjunktursvängningar, Krig/Terror/Sabotage som kan slå ut ex. vatten och el.
STOR betydelse vid inträffad händelse
Kommunala beslut
Landstingsbeslut
MEDEL betydelse vid inträffad händelse
Järnvägen
Infrastruktur Riksväg 53
Skattelagar & bidrag
Förändringar i Vatten/El & Fjärrvärme
Liten betydelse vid inträffad händelse
Världsekonomin
Konjunktursvängningar
Krig/Terror/Sabotage
6. SWOT ANALYS
Föreningens Styrkor, Svagheter, Möjligheter och Hot.
Styrkor | Svagheter |
Ekonomin, Lite lån & räntekostnad | Antalet medlemmar |
Hyran-stort innehåll till låg kostnad | Långbänk vid beslut och frågor |
Bra människor som medlemmar | |
Låg omsättning av medlemmar | |
Solcellsinvesteringen | |
Extra utrymmen | |
Fastigheten i gott skick | |
Möjligheter | Hot |
Hitta nya inkomstmöjligheter | Infrastrukturen/RV 53 |
Ökade kostnader FV/Vatten/El | |
Järnvägen & Godståg |
7. STRATEGISK PLAN
7.1 VISION
Det ska vara attraktivt, trivsamt och tryggt att bo i Skålen.
ATTRAKTIVT
Väl underhållet, god ekonomi, god boendemiljö, framtidssäkert
TRIVSAMT
Grannsämja
TRYGGT
Ekonomiskt stabilt, fysiskt tryggt
7.2 STRATEGIER OCH STRATEGISK MÅLSÄTTNING
Ekonomi
En ekonomisk plan med mål att uppfylla/vidmakthålla nedanstående mål och som utvärderas och revideras åtminstone 1ggr/år
Årsavgift, kr/m2 | Nivå: Sträva efter minst 5% lägre än andra i området |
Belåning, kr/m2 | Nivå: En sänkning av belåningsgraden skall eftersträvas. Belåningen får under kortare tid öka till max 2000 kr/m2 |
Underhåll
Ett löpande underhåll enligt flerårig underhållsplan (gemensam med utvecklingsplan) som efter besiktning, revideras eller ses över åtminstone 1ggr/år. Målet är att genom kontinuerligt underhåll: minska risken för Oväntade utgifter samt öka trivseln.
Utveckling
En flerårig utvecklingsplan (gemensam med underhållsplan) med projekt för långsiktig ekonomisk o fysisk trygghet o trivsel. Översyn eller revidering åtminstone 1 ggr/år beroende på omvärldsförändringar och medlemsenkät.
Preliminär lista på tänkbara utvecklingsprojekt:
- Parkering: laddstolpar, individuell elmätning, carport
- Garage: antal, nedfart, belysning, användningsalternativ
- Portar: styrning, isolering, etc
- Alternativ till fjärrvärme från EEM
- Minskad energiförbrukning
- Lagring av egenproducerad el
8. SITUATIONSANALYS (inför budgetering)
Analys av hur medlemmarna upplever föreningen, önskemål om förbättringar samt vad vill de ha ut av medlemskapet? Tidigare undersökning gjorda 2017 & 2019 presenteras i Jonas Zetterbergs examensarbete”Hur skall underhåll prioriteras” (sid 12 & 13). Styrelsen har uppdaterat och reviderat den undersökningen allt efter gjorda investeringar/underhåll samt efter senaste fattade beslut kring Investering & underhållsplan. Analys av föreningens ekonomiska situation och utvecklingstrend. Ekonomisk utvärdering av olika satsningsområden, till exempel solceller.
Länk till Brf Skålens UNDERHÅLLSPLAN beslutad april 2023