Ändringar i bostadsrättslagen

Bakgrund

I juni 2022 beslutade riksdagen om ett nytt lagförslag för en tryggare bostadsrätt. Framför allt gällde det ändringar i bostadsrättslagen i syfte att stärka det rättsliga skyddet för köpare av NYA bostadsrätter. Vissa lagändringar berör dock även befintliga bostadsrätter, främst när gäller åtgärder i medlemmars lägenheter, men också röstregler och innehållet i årsredovisningar. Lagändringarna träder i kraft den 1 januari 2023 och kommer att påverka alla bostadsrättsföreningar

Tydligare regler kring ombyggnationer

Medlemmars ombyggnationer, vare sig de kräver tillstånd eller inte, kan i bland leda till konflikter i föreningen. Ändringar i bostadsrättslagen som träder i kraft vid årsskiftet ska bland annat göra det tydligare vilka åtgärder som kräver tillstånd. Nedan beskrivs ändringarna och vad de innebär för styrelsen och medlemmarna.

Fler ändringar kräver tillstånd

Bostadsrättshavaren måste redan i dag ha styrelsens tillstånd för att utföra en åtgärd i lägenheten som handlar om ändring av ledningar för avlopp, värme, vatten och eller gas, bygglovskrävande förändring, ingrepp i bärande konstruktion samt annan väsentlig förändring (se våra stadgar §46). I och med lagändringarna förtydligas att det även gäller nyinstallationer och nu även skall gälla för installationer och ändringar för ventilation, eldstad, rökkanal och annat som påverkar brandskyddet. 

Ombyggnationer utan tillstånd

Om en medlem utför en otillåten åtgärd ska styrelsen inom två månader från att den fått kännedom om ändringen uppmana medlemmen att omgående återställa det som gjorts. Om detta inte sker kan medlemmen bli uppsagd och tvingas flytta. Det gäller dock inte om medlemmen rättar till åtgärden eller ansöker om tillstånd och får det beviljat av hyresnämnden. Föreningen kan även i vissa fall då ändringar kan medföra allvarliga risker välja att rätta till ombyggnationen på bostadsrättshavarens bekostnad.
Möjligheten att i stadgarna bestämma att styrelsens tillstånd inte behövs för en åtgärd som kräver nödvändigt tillstånd tas bort. Sådana stadgebestämmelser blir alltså ogiltiga.

Medlemmen får utökade rättigheter

Om bostadsrättshavaren är missnöjd med styrelsens beslut i dessa frågor kan denne begära att hyresnämnden prövar frågan.
Beslut av hyresnämnden som gäller tillstånd till en åtgärd i en lägenhet ska kunna överklagas till Svea hovrätt.

En bostadsrätt – en röst

Det vanligaste i dag är att om flera medlemmar har en bostadsrätt gemensamt har de endast en röst (se våra stadgar §18). Detta blir nu regel. Lagändringen som nu börjar gälla kom till med anledning av de senaste årens skandaler kring osunda bostadsrättsföreningar. Syftet med ändringen är att eliminera risken för att bostadsrättsföreningar i praktiken drivs av företag som genom stadgarna tillskansar sig majoriteten av rösterna på föreningsstämman. 
Att göra undantag i stadgarna från denna regel ska endast vara möjligt om medlemmar har garage, lager eller förvaringsutrymme som är bostadsrätt.

Årsredovisningarna blir tydligare framöver

Från den 1 januari 2023 blir det enligt årsredovisningslagen obligatoriskt för bostadsrättsföreningar att i sina årsredovisningar redovisa vissa nyckeltal. Det handlar om skuldsättning per kvadratmeter, sparande per kvadratmeter, räntekänslighet och energikostnad per kvadratmeter. Det ska också ingå en kassaflödesanalys i bostadsrättsförenings årsredovisning. Många av dessa nyckeltal redovisar vi redan i vår årsredovisning men vissa blir nya. 
Vid förlust ska föreningen även beskriva hur framtida ekonomiska åtaganden, såsom underhåll av fastigheten, ska kunna finansieras. Syftet med ändringen är att underlätta för medlemmar, potentiella lägenhetsköpare och andra intressenter att bilda sig en uppfattning om föreningens ekonomi och enkelt kunna jämföra olika föreningar med varandra.

Vad innebär ändringarna för dig som medlem?

Listan med åtgärder/ändringar som medlemmarna behöver söka tillstånd för hos styrelsen blir längre. Å andra sidan kan bostadsrättshavarna framöver vända sig till hyresnämnden för en prövning om styrelsen nekat tillstånd. De kan också överklaga hyresnämndens beslut till Svea hovrätt.

Allvarligt att bygga om utan tillstånd

Att göra ombyggnationer utan tillstånd kan, om medlemmen inte rättar till åtgärden efter en tillsägelse, i slutänden leda till förverkande, alltså att medlemmen tvingas flytta från lägenheten. I praktiken ska det mycket till för att en styrelse ska ta saken så långt. Syftet med lagändringarna är ju inte att de ska leda till rättsprocesser, utan i stället förebygga så att en sådan situation inte uppstår.
Med bra information är förhoppningen att medlemmarna förstår att ta saker i rätt ordning.  På sikt får vi en rättspraxis, så att vi sedan vet i vilka situationer som styrelsen kan neka tillstånd, vilket ökar rättssäkerheten.  

Vad innebär ändringarna för styrelsen?

För styrelsen kommer lagändringarna innebära att informera, skapa rutiner och framför allt att behandla ansökningar som kommer in till styrelsen. Det blir viktigt med rutiner och information, det blir viktigt att styrelsen går ut med en tydlig, skriftlig information till medlemmarna om i vilka situationer de ska söka tillstånd för ombyggnationer och andra ändringar i sina lägenheter. Rekommendationen är att skapa bra rutiner som styrelsen också förmedlar till medlemmarna. Exempelvis en slags checklista så att alla förstår vilken ordning som gäller. Där bör bland annat framgå vilket underlag som krävs för att styrelsen ska kunna göra en rimlig bedömning.

Bra underlag är avgörande

Medlemmarna har inte alltid kunskap om fastighetens konstruktion och egenskaper samt övriga ombyggnationer, varför det man rekommenderar att de medlemmen lämnar in ritningar på den förändring som planeras tillsammans med tillståndsansökan. På så sätt får föreningen vetskap om hur fastigheten och alla lägenheter ser ut, och kan dessutom bättre avgöra om ändringen är tillståndspliktig.

Ansvar i övrigt

Styrelsen bör även ta för vana att fråga berörda grannar om deras synpunkter på en medlems ansökan om exempelvis ombyggnation. Om någon annan medlem skulle påverkas negativt kan detta vara skäl nog att neka tillstånd. Från och med 2023 års årsredovisning ska styrelsen också se till att ange de nyckeltal som lagen nu kräver. Det ansvaret har styrelsen i föreningen även om en ekonomisk förvaltare anlitas.

Ändringar i stadgarna 

Inga övergångsbestämmelser finns, utan lagändringarna kommer att börja gälla direkt efter årsskiftet oavsett vad som står i föreningens stadgar.
Däremot är det bra för tydligheten gentemot medlemmarna att stadgarna säger detsamma som lagen. Så därför har vi påbörjat en stadgeändringsprocess, påkallat av andra förändringar också.