Analysera din Föreningen

Hur värderar man då sin bostadsrättsförening?

Ur ekonomisk synvinkel skiljer sig en bostadsrättsförening åt jämfört med ett vinstdrivande företag. Det är därför kanske inte lika tillämpbart att använda samma nyckeltal anpassade för företag med vinstmaximering, såsom soliditet, likviditet och årets resultat efter skatt.
Samtidigt är det viktigt att påpeka att alla föreningar är olika och att varje förening måste analyseras utifrån dess egna unika förhållanden, till exempel med avseende på fastighetens ålder, antal hyresrätter och att man ser över flera år än bara den senaste årsredovisningen.

Ändå finns det ett antal olika nyckeltal som kan ge en stabil grund att stå på vid analyser av bostadsrättsföreningar och som kan fungera som en utgångspunkt för en eventuellt mer omfattande analys.

Resultat – Belåning – Räntekostnader – Kassaflöde – Avgiftsnivå – Intäkter - Drift
är bara en del benämningar som nämns vid bedömning av bostadsrättsföreningar.

Tänkte försöka förklara och ge en innebörd för några av dessa begrepp.

Årets resultat

Årets resultat är inte ett nyckeltal i egentlig mening och inte heller ett resultat som bedömer föreningens ekonomiska tillstånd. Faktum är att föreningen kan gå med förlust år efter år utan att detta rimligtvis innebär att föreningen har dålig ekonomi.
Resultatet efter skatt kan variera kraftigt från år till år beroende på olika omständigheter. Dessutom kan förlusten variera från år till år, exempelvis på grund av att föreningen renoverar och underhåller fastigheten olika mycket från år till år.
Det är viktigt att förstå att årets resultat inte avgör om föreningen har möjlighet att renovera, investera eller amortera. Till detta finns andra nyckeltal som presenteras här nedan.
Årets resultat är i stället en av de största källorna till misstolkningar avseende en bostadsrättsförenings ekonomiska tillstånd. Anledningen till missförståndet är i första hand kostnadsposten ”avskrivningar” som kan uppgå till stora summor och som minskar årets resultat men som inte har något med föreningens utgifter att göra.

Föreningens Kassaflöde

Kassaflödet, dvs. inkomster minus utgifter, är i stället enklaste sättet att förstå årets resultat. Att till årets resultat ”lägga tillbaka” avskrivningarna och även ta med förändringar av långfristiga skulder är ett enkelt sätt att beräkna kassaflödet. Man får då en klar uppfattning av föreningens kassaflöde och dess förmåga att täcka utgifterna. Egentligen skall man också ta med förändringar av kortsiktiga skulder & kortsiktiga fodringar, men de har oftast mindre påverkan.

Driftkostnader

Driftkostnader innefattar de kostnader som är direkt relaterade till den dagliga driften, såsom uppvärmning, sophantering, städning, vatten och el. Driftkostnaderna varierar mycket mellan olika föreningar.
Tumregel; Kostnader på 260kr/kvm är mycket bra, över 450kr/kvm för mycket.

Belåning eller Skuldsättning

Att mäta föreningens skulder oberoende av ränteläge och lånevillkor och jämföra mot Taxeringsvärdet är ett sätt att mäta skuldsättningen men är ingen jättebra siffra eftersom taxeringsvärdet variera så mycket mellan orter samt att värdet skiljer mellan nyproducerade och äldre fastigheter.
Ett mer korrekt och rättvisande sätt att skuld per kvadratmeter yta, brukar kallas belåning, eller belåningsgrad, och är ett mycket vanligt och tillförlitligt mått. Då får man ett värde som brukar kunna ligga någonstans mellan 0 och 25 000 kr/kvm.
Tumregel: Under 7 000 kr/kvm = bra, över 15 000 kr/kvm = inte bra.

Skuldkvot

Är ett annat sätt att benämna och ett enklare sätt är att jämföra föreningens skulder med totala omsättningen (intäkterna) Det visar hur pass skuldtyngd föreningen är och brukar kallas skuldkvot.
Tumregel: Under 5 = bra, över 10 = inte bra, 15 = mycket illa.

Det senaste måttet blir också bostadsrättsföreningens räntekänslighet. För varje procentenhet låneräntan ökar måste nämligen föreningens intäkter öka med denna faktor. T ex: om räntekänsligheten är 12 i en viss förening, så innebär det att om räntan går upp med 1%-enhet så måste föreningens avgifter/intäkter höjas med 12% för att ekonomin ska gå ihop. Stigande räntor och hög räntekänslighet är alltså ingen bra kombination.

Räntekostnader

Det absolut snabbaste sättet att få en uppfattning om en förenings ekonomi är att titta på räntekostnaderna. Räntekostnaden är i många föreningar den allra största utgiften, och har därmed störst påverkan på månadsavgiftens storlek.
Nyckeltalet beräknas utifrån att titta på hur stor del av föreningens intäkter som går till att betala dess räntekostnader.
Tumregel: Under 5 % – Bra - inga problem, över 10 % – Mindre Bra - problem.

Räntekostnaden kan vidare förändras snabbt och drastiskt vid förändringar av räntenivån om skuldsättningen är stor. Det är därför mycket viktigt att även skaffa sig en uppfattning om räntekostnader och räntekänslighet i en bostadsrättsförening.

Underhålls- och Amorteringsutrymme

Den kanske viktigaste mätetalet på en förenings ekonomiska styrka handlar om huruvida föreningens intäkter är tillräckligt stora för att klara av framtida underhållskostnader. Vi har tidigare benämnt detta när vi behandlade föreningens kassaflöde.
Det finns sedan lite olika sätt att bedöma detta framräknade utrymme, om det är tillräckligt stort eller om det kommer att behövas avgiftshöjningar i framtiden. Ett sätt att bedöma utrymmet är att sätta det i relation till föreningens intäkter det som Borätt - köpskolan (borattkopskolan.se) kallas Uh/am värde. Återigen tittar vi på Resultaträkningen. Lägg ihop följande siffror: Reparationer,  Periodiskt underhåll,  Avskrivningar  och  +/- Årets resultat. Summan jämförs med  Nettoomsättningen. Detta värde kallar vi för  Underhålls- och amorterings-utrymmet  (Uh/am-utrymmet). Är värdet över 30% – bra!  Är det under 0 (negativt) – katastrof. Denna beräkning är den absolut bästa indikatorn på föreningens finansiella styrka.
Tumregel; att utrymmet ska vara minst 30 % av intäkterna.

Underhållsplan

Om föreningen inte har tillgång till en genomarbetad och uppdaterad underhållsplan som man litar på kan man beräkna underhållsbehovet schablonmässigt till 150 kr per kvm totalyta. Denna schablonmässiga underhållskostnad måste dock justeras utifrån fastighetens ålder. En nybyggd fastighet kräver rimligtvis mindre underhåll under de närmsta åren osv.

Sparande

En bostadsrättsförening bör ha ett sparande för att klara framtida renoveringsbehov eller kostnadsökningar. För att hålla fastigheten i gott skick krävs att den löpande underhålls och det kräver ekonomisk framförhållning. Sparandet är det som återstår när alla avskrivningar och kostnader för större investeringar har räknats bort. Detta belopp delas med den totala ytan i föreningen (sparande/kvm). 
Riktvärden: Högt = > 300kr/kvm, Måttligt till hög = 200 – 300 kr/kvm, Lågt till måttligt = 120– 200 kr/kvm

Soliditet & Likviditet

Har inledningsvis nämnt att dessa två nyckeltal inte alltid är passande för bostadsrättsföreningar. Tänker i alla fall definiera dessa begrepp eftersom de kan, under en långsiktig översyn ha ett visst intresse även för en bostadsrättsförening.

Soliditet

Är summa eget kapital delat med totala kapitalet, alltså motsatsen till skulder, däremot skall man ta med i beräkning att det egna kapitalet i stora utsträckningar består av medlemmarnas insatser vilka är kopplade till det bokförda fastighetsvärdet.
Detta värde är mycket lågt i gamla föreningar vilket ger att soliditeten följaktligen också blir låg i gamla föreningar.
 

Likviditet

Är omsättningstillgångarna delat med de kortfristiga skulderna.
Alltså kontant kassa och fodringar av olika slag. En hög likviditet anses vara bra för då kan föreningen betala alla sina kortfristiga skulder.

Avslutningsvis kan man generellt och förenklat säga att det i första hand är kassaflöde och (långsiktig) en underhållsplan som är av störst betydelse för en bostadsrättsförenings ekonomiska välmående. Därtill skall föreningen ha låga skulder och låga driftskostnader.

För att se BRF Skålens Nyckeltal, se mer under Nyckeltal Brf Skålen